隨著新舊房貸利差加大，存量房貸“商轉公”的呼聲日漸高漲。8月29日，北京商報記者注意到，近期贛州市、聊城市、日照市、梅州市等多地住房公積金管理中心發布公告，支持辦理或優化“商轉公”業務。不過，受制于資金池有限等因素，亦有部分一、二線城市尚未開啟“商轉公”業務。在分析人士看來，預計后續將會有更多的城市開啟“商轉公”。

多地啟動房貸“商轉公”

8月29日，記者梳理發現，近期贛州市、聊城市、日照市、梅州市等多地住房公積金管理中心發布公告，支持辦理或優化“商轉公”業務。

例如，贛州市住房公積金管理委員會明確，自9月1日起，優化“商轉公”業務辦理條件，當該市住房公積金個貸率在85%(含)—95%(含)之間時，取消“2011年4月20日(含)之后沒有使用過住房公積金貸款”的“商轉公”業務辦理條件。同時，開展“商轉公”組合貸款業務，若借款申請人選擇以直接轉貸方式申請“商轉公”貸款，公積金可轉貸金額低于原商業性個人住房貸款余額的，無需結清原商業性個人住房貸款余額超出公積金轉貸金額的差額部分，差額部分可繼續按照原商業性個人住房貸款有關規定償還。

“近期多地支持辦理或優化‘商轉公’業務的原因可能在于，其一，通過轉換為公積金貸款，可以享受更低的利率，降低每月還款額，減輕購房者的經濟負擔。其二，提高公積金貸款的可獲得性和便利性，鼓勵更多的購買力進入市場，促進房地產市場的健康發展。”諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪說。

據了解，“商轉公”貸款是一種特殊的住房公積金貸款，指已辦理住房商業貸款，貸款未結清，并已取得所購住房不動產權證，且符合住房公積金貸款條件的繳存人，向住房公積金管理中心申請將住房商業貸款轉為公積金貸款。

當前“商轉公”貸款有商轉純公積金貸款和商轉組合公積金貸款兩種方式。聊城市住房公積金管理中心介紹，該市商轉純公積金貸款支持“結清轉貸”和“帶押轉貸”兩種模式，“結清轉貸”需要繳存職工需自籌資金先行結清原商業貸款；“帶押轉貸”繳存職工則無需結清原商業貸款，但需要滿足辦理“商轉公”貸款業務的銀行和原住房商業貸款銀行應為同一家，這種模式同樣支持商轉組合公積金貸款。

實施“商轉公”貸款主要是為了更好地滿足繳存職工剛性和改善性住房需求，讓更多的繳存職工有機會享受住房公積金制度紅利，減少房貸利息支出，減輕繳存家庭還貸壓力。據梅州市住房公積金管理中心披露，該市5年以上首套個人住房公積金貸款利率為2.85%，以首套房商貸利率4.2%、50萬元商業貸款計算，轉為公積金貸款一年能節省利息6750元。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，“商轉公”主要作用是降低房貸成本，商貸房貸成本較高轉為公積金貸款成本就會降低，能夠緩解部分職工還貸壓力，與降低存量房貸利率呼聲相呼應。

后續預計仍有城市跟進

隨著新舊房貸利差加大，自2023年起，市場關于開展“商轉公”的呼聲不止，但有部分城市仍公開表示，暫不開展房貸“商轉公”業務。

例如，南京住房公積金管理中心去年曾表示，近幾年，南京職工使用公積金用于購房消費需求較為旺盛，公積金提取率較高(80%左右)，且公積金貸款額度不與繳存余額掛鉤，歸集的公積金在職工提取后，用于發放貸款的資金較為緊張。中心分別于2015年、2020年兩次開辦“公轉商”貼息貸款業務，以緩解放貸資金緊張狀況。目前資金使用率仍在高位運行(100%以上)，所以南京目前不具備探索開展“商轉公”業務的條件，以保證正常的公積金貸款業務不受影響。成都住房公積金管理中心此前也透露，近年來，成都公積金中心提取量、貸款需求量呈增長態勢，綜合考慮成都市房地產市場的實際情況和商業貸款存量較大等因素，在保證正常公積金提取和貸款需求前提下，該中心暫不具備開展“商轉公”貸款的條件。

北京商報記者從某地公積金相關人士處獲悉，公積金貸款的額度通常與個人的公積金賬戶余額及繳存基數掛鉤，如果基數較大，可能會導致能夠申請到的公積金貸款額度不足以覆蓋原有的商業貸款余額，出于資金池、銀行利益等因素考量，因此部分城市未放開“商轉公”。

關榮雪表示，一、二線城市往往人口密集，住房需求大，而“商轉公”業務涉及住房、公積金管理等多個部門間的信息共享和政策協調，由于涉及面廣，需要跨部門的合作，協調難度較大。此外，公積金資金池的有限性、商業銀行的利益考量等，都是不容忽視的問題。

不過，整體來看，多數城市仍具備條件開展“商轉公”業務。據統計，今年以來已有超30個城市陸續執行或優化“商轉公”政策，這一趨勢已從縣域級別城市逐步蔓延至二線城市。

關榮雪認為，預計后續將會有更多的二線和三、四線城市開啟“商轉公”，除了少數不具備條件的核心城市外，其他城市在“商轉公”業務上均具有放松空間。