(記者 王晨曦)2021上半年房地產(chǎn)市場調(diào)控密集，信貸政策收緊，購房政策調(diào)整頻繁，但熱點城市房價上漲仍是主流。隨著調(diào)控深入，房價漲幅逐漸被抑制，特別是一線城市二手房市場降幅明顯。

關(guān)于下半年房地產(chǎn)市場運(yùn)行，專家對中國網(wǎng)財經(jīng)表示，二手房價漲幅放緩是樓市回歸常態(tài)的表現(xiàn)，未來樓市成交將逐漸趨向平穩(wěn)。

上半年二手房市場管控措施密集 預(yù)計未來二手房價降幅持續(xù)市場回歸常態(tài)

據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，今年前5月各地房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)超過234次。其中，二手房市場管控措施也密集出臺。

今年2月，深圳發(fā)布二手房參考價機(jī)制。3月，北京海淀嚴(yán)懲“炒作”學(xué)區(qū)房，上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會發(fā)起“規(guī)范房源掛牌和信息發(fā)布的自律倡議”。一線城市帶頭示范后，二線城市緊跟步伐。到4月，合肥二手房限購、西安二手房限售，5月成都正式發(fā)布二手房參考價政策。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，北上廣深四個一線城市1月份二手住宅銷售價格環(huán)比上漲1.3%；2月份二手住宅價格環(huán)比上漲1.1%；3月上漲1.0%；4月上漲0.8%；5月上漲0.6%。一線城市二手房價漲幅回落明顯。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對中國網(wǎng)財經(jīng)表示，實際上一線城市政策管控非常嚴(yán)厲，此前查處深房理等炒房團(tuán)對市場形成了一定的震懾力。后續(xù)新房集中供應(yīng)，二手房市場隨之降溫。

“二手房價還在漲，但漲幅在放緩，預(yù)計下半年二手房價降幅仍將持續(xù)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，過去幾個月，特別是一季度二手房價暴漲，其實是一種不正常的狀態(tài)。房地產(chǎn)市場本身就不應(yīng)該暴漲，二手房價漲幅放緩是樓市回歸常態(tài)的表現(xiàn)。

不僅有政策調(diào)控，二手房市場近日也頻傳房貸收緊甚至停貸的消息。

據(jù)媒體報道，深圳、東莞、南京均出現(xiàn)二手房貸額度不足的消息，而武漢、合肥、重慶、杭州等多個城市傳出額度用完，被迫“停貸”的風(fēng)聲。

張大偉認(rèn)為，目前來看，南方城市房貸明顯收緊，收緊的原因是房貸不夠用。二手房成交量加大，使得原本已經(jīng)供應(yīng)很多的房貸不夠用。

張大偉指出，本質(zhì)還是因為樓市過熱，2020年包括今年一季度在內(nèi)信貸超發(fā)，房貸本身處于歷史高位并且同期上漲幅度非常明顯，但是整個樓市成交金額過大，信貸供給不夠，變相使得房貸不夠用，即房貸收緊，因此市場結(jié)果就是房價還在漲，但是漲幅在減小。房貸供應(yīng)量不夠就抑制市場成交，后續(xù)二手房樓市成交還是會逐漸向平穩(wěn)方向發(fā)展。

土地市場上半年“量跌價漲” 首批“雙集中”供地存降溫效應(yīng)

據(jù)中指研究院2021年上半年土地市場報告，2021年上半年，全國300城市土地市場整體供應(yīng)量減少6%，成交量減少9%，成交均價上漲21%，溢價率上升1個百分點，前六個月出讓金總額2.83萬億元，同比上漲8%，住宅用地供應(yīng)量同比下降9%。一季度土地供求同比走高，二季度供地節(jié)奏放緩，上半年總體上出現(xiàn)出量跌價漲的態(tài)勢。

今年2月開始，北上廣深等22個城市逐步試點“供地兩集中”政策，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地招拍掛公告及組織出讓。截止到6月26日，22城中除武漢外的21城均已完成第一輪集中土拍。

中指研究院認(rèn)為，“供地兩集中”政策將有利于穩(wěn)定市場預(yù)期、降低土地競拍熱度，引導(dǎo)市場合理回歸，對于平抑溢價率有積極作用。有助于實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo)。

但根據(jù)中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，首批雙集中供地結(jié)束后，土地?zé)岫炔粶p，溢價率也較去年上升。具體來看，對比22個集中供地試點城市在2020年全年完成的住宅土地出讓情況，地價平均樓面價上漲了15%。從溢價率看，2021年第一輪集中供地也較去年上漲了2個百分點。

對此，嚴(yán)躍進(jìn)分析稱要客觀看待此類溢價率。首先土地供應(yīng)增多，客觀上拿地機(jī)會多，所以溢價率相對來說是會有所把控的；其次，土地溢價率本身也受供地的影響，部分地塊比較熱，和土地位于市區(qū)等因素有關(guān)。

“首批雙集中供地實際上還是有降溫效應(yīng)的，各地土地方面有限地價等各類約束，客觀上也使得房企拿地理性，基本上還是吻合‘穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期’政策導(dǎo)向的。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

房地產(chǎn)稅下半年會推進(jìn)？ 專家：未來將會漸進(jìn)推進(jìn) 短期內(nèi)落地可能性不大

5月11日，財政部等四部門召開房地產(chǎn)稅改革試點工作座談會。座談會提出要聽取部分城市人民政府負(fù)責(zé)同志及部分專家學(xué)者對房地產(chǎn)稅改革試點工作的意見。

業(yè)內(nèi)人士指出，“談稅色變”現(xiàn)象實際存在。有關(guān)房地產(chǎn)稅法的任何新進(jìn)展，都會引發(fā)市場的討論。而此次財政部等四部門齊聚召開座談會是否意味著“房地產(chǎn)稅法”將要推出？對未來下半年房地產(chǎn)市場會有什么具體影響？

“房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要環(huán)節(jié)，未來幾年肯定會逐漸的推進(jìn)，但是短期來看，落地的可能性不大，起碼兩三年內(nèi)不用把‘房地產(chǎn)稅’當(dāng)成一個干擾市場影響市場的指標(biāo)。” 張大偉在接受中國網(wǎng)財經(jīng)采訪時表示：“從此次座談會可以看出，房地產(chǎn)稅將來肯定會落地，但不會是近期的事。”

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為房地產(chǎn)稅有大城市先行試點的可能。嚴(yán)躍進(jìn)表示，房地產(chǎn)稅客觀上有助于促進(jìn)房價穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。而此次首次提及“改革試點工作”，有很強(qiáng)風(fēng)向標(biāo)意義。并且從當(dāng)前房地產(chǎn)市場的管控思路看，大城市先行試點的可能性最大。

若房地產(chǎn)稅持續(xù)推進(jìn)，會對房地產(chǎn)市場帶來什么影響？

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，如果大城市推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，住房持有成本增加，會使得一手房認(rèn)購意愿淡化，進(jìn)而促進(jìn)房價下降或漲幅收窄；二手房房東也會因為潛在收益減少而拋售房產(chǎn)，促使市場上流通的二手房增多，壓低房價；從房企拿地方面看，客觀上會引導(dǎo)房企轉(zhuǎn)移到其他地級市或弱省會城市，減少大城市土地市場競爭激烈程度；最后，隨著市場上購房市場熱度減少和存量房源的增加，客觀上也會使得租賃市場的壓力減少，進(jìn)而促使租金下降。