今年上半年臨近收官，北京新房市場正呈現(xiàn)精品化發(fā)展的新格局。北京商報記者根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1—6月，北京核發(fā)普通住宅預(yù)售許可證39張，新入市項(xiàng)目整體去化率逼近六成，市場韌性十足。

在這波行情中，部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目更是交出“準(zhǔn)日光”成績單。其中，中海玖樹滿和、中建方程國賢府開盤不足百日，去化率雙雙突破90%，北京城建·龍樾海序開盤僅一個月，去化率超六成。多位房企人士對北京商報記者表示，市場熱度的背后，是新一代“好房子”憑借功能強(qiáng)大的小戶型、完善的社區(qū)配套精準(zhǔn)激活了置換與首置需求，這已取代傳統(tǒng)的價格戰(zhàn)，成為驅(qū)動去化的核心因素。

供應(yīng)

昌平成上半年新房供應(yīng)主力

北京市住建委信息顯示，今年1—6月，包括保利熙瑞(備案名：瑞璟佳苑)、嘉棠璟樾(備案名：嘉棠家苑)、中海玉華玖章(備案名：玉章苑)、中海玖樹滿和(備案名：滿和苑)等項(xiàng)目首次拿證或加推新房源。

從區(qū)域布局看，上半年取得普通商品住宅預(yù)售許可的項(xiàng)目覆蓋全市10個行政區(qū)，其中通州區(qū)以9張預(yù)售證核發(fā)量位居各區(qū)首位，昌平區(qū)6張位列第二；海淀區(qū)核發(fā)5張；石景山、豐臺、朝陽三區(qū)各核發(fā)4張；順義區(qū)3張；密云區(qū)2張；房山區(qū)、大興區(qū)各核發(fā)1張。

據(jù)北京商報記者不完全統(tǒng)計(jì)，上述39張預(yù)售證共涉及房源11411套，相較2025年同期的19428套，同比減少41.27%。其中，昌平區(qū)憑借未來城星寰時代、國賢府PARK及北京城建·龍樾海序等6個項(xiàng)目，共計(jì)供應(yīng)2707套房源，成為上半年供應(yīng)量最大的區(qū)域。

朝陽區(qū)則由北京御林灣、京投發(fā)展·北熙區(qū)、懋源·騴橒臺提供2583套房源。豐臺區(qū)和通州區(qū)依靠中建方程國賢府、北京建工·嘉棠雅序、中海玖樹滿和等新盤，供應(yīng)房源均超過1200套。

而在去年上半年，海淀區(qū)新房供應(yīng)量高達(dá)4340套房源。今年以來，該區(qū)新房供應(yīng)明顯收縮，僅有保利熙瑞和北京隅海岄兩個項(xiàng)目取證，總計(jì)供應(yīng)339套房源。其中，保利熙瑞在1月26日首次拿證，并于6月27日開盤。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，本輪新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)變動符合行業(yè)預(yù)期。核心城區(qū)高端住宅置業(yè)需求已于前兩年集中釋放，后續(xù)市場成交與供應(yīng)規(guī)模自然進(jìn)入回落調(diào)整階段。與之相對，近郊區(qū)域的剛需及首次改善型置業(yè)需求始終保持穩(wěn)健態(tài)勢，市場底盤穩(wěn)固。因此，今年近郊片區(qū)新房項(xiàng)目供應(yīng)放量，與當(dāng)前市場主流置業(yè)需求高度契合，呈現(xiàn)出供需匹配的良性特征。

去化

中海玖樹滿和領(lǐng)跑

新增供應(yīng)減少，并未削弱購房者的置業(yè)熱情，反而帶動一波去化熱潮。

北京商報記者根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，今年1—6月，北京共有15個新項(xiàng)目首次領(lǐng)取預(yù)售許可證，其中中海玖樹滿和、中建方程國賢府、北京城建·龍樾海序等14個項(xiàng)目已在上半年開盤。

從去化率來看，中海玖樹滿和在3月25日首次開盤后，截至6月27日，578套房源已網(wǎng)簽537套，去化率高達(dá)92.91%，成為上半年去化率最高的項(xiàng)目。

中海玖樹滿和項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受北京商報記者采訪時表示，該項(xiàng)目3月底開盤后6天內(nèi)，即奪得全市一季度套數(shù)銷冠及當(dāng)月全市住宅套數(shù)、面積、金額“三冠王”。截至6月22日，項(xiàng)目共網(wǎng)簽5.01萬平方米，銷售額達(dá)25.54億元。

中建方程國賢府的去化表現(xiàn)同樣亮眼。該項(xiàng)目于3月21日開盤，截至6月27日，653套房源已成功網(wǎng)簽463套，去化率達(dá)91.14%。

中建方程國賢府與中海玖樹滿和雖然分屬豐臺區(qū)和通州區(qū)，但銷售火爆是不爭的事實(shí)。小面積戶型的實(shí)用性滿足了購房者的居住需求，成為熱銷關(guān)鍵。

北京商報記者注意到，中建方程國賢府和中海玖樹滿和戶型面積段均為75—120平方米。以中海玖樹滿和為例，其75平方米面積段戶型打造出三室兩廳一衛(wèi)設(shè)計(jì)，可滿足一家五口的基本居住需求；120平方米戶型則為四室兩廳三衛(wèi)設(shè)計(jì)，滿足了資金有限但有三代同堂需求的購房者。

中海玖樹滿和相關(guān)負(fù)責(zé)人向北京商報記者透露，該項(xiàng)目以高得房率、成熟配套、高性價比形成核心競爭力，憑借小面積多居室、功能復(fù)合與居住舒適度的設(shè)計(jì)，精準(zhǔn)承接了市場需求。

除上述兩個項(xiàng)目外，5月入市的北京城建·龍樾海序銷售表現(xiàn)同樣突出。該項(xiàng)目共計(jì)推出房源837套，截至6月27日，網(wǎng)簽成交650套，開盤一個月整體去化率高達(dá)77.66%。

此外，國賢府PARK、首鋼璟瑞長安、嘉棠璟樾、未來城星寰時代、北投·棲澐灣的去化率依次為59.86%、54.62%、48.97%、42.66%和40.57%，新房市場熱度在多個新入市項(xiàng)目上集中顯現(xiàn)。

北京商報記者梳理市場數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，剔除6月下旬新開盤、銷售周期尚不足三日的國樾天頌(6月26日開盤)、保利熙瑞、北京建工·嘉棠雅序(6月27日開盤)、青雲(yún)國樾(6月28日開盤)等項(xiàng)目后，2026年上半年全市全新入市商品住宅項(xiàng)目平均去化率達(dá)到56.87%。

趨勢

拼產(chǎn)品不拼價格

新入市項(xiàng)目去化尚可，隨著2026年上半年進(jìn)入收尾階段，開發(fā)商也進(jìn)入沖刺“630”業(yè)績的關(guān)鍵時段。北京商報記者從多家開發(fā)商處了解到，“一口價”房源、直播間專屬優(yōu)惠、老帶新成交傭金等購房福利紛紛推出。

越秀北京相關(guān)人士向北京商報記者透露，昌平4個項(xiàng)目(星耀未來、越秀·星樾、梧桐星宸、國譽(yù)星城)在6月整月周末限量釋放10套年中專屬“一口價”特惠房源，作為半年沖刺的專項(xiàng)福利。海淀香山樾、朝陽璞樾等高端項(xiàng)目，則將節(jié)點(diǎn)讓利轉(zhuǎn)化為會所專屬權(quán)益等居住增值服務(wù)，把實(shí)惠落到實(shí)際居住場景中。

此外，中海北京公司各項(xiàng)目結(jié)合半年度節(jié)點(diǎn)，大力推出各項(xiàng)專屬購房優(yōu)惠和置業(yè)福利。中海北京相關(guān)人士向北京商報記者介紹，優(yōu)惠包括直播間專屬優(yōu)惠、老帶新成交傭金、住宅車儲同購折上折、物業(yè)費(fèi)贈送等購房福利；針對分銷渠道，也定期推出專屬特惠房源，給予渠道扶持。

年中促銷活動依然存在，但為了銷量盲目降價的情況正在減少。“不盲目降價”正逐漸成為開發(fā)商的共識，取而代之的是通過提升產(chǎn)品力來贏得購房者。

北京商報記者了解到，保利發(fā)展在北京的項(xiàng)目多以裝修升級、物業(yè)費(fèi)減免、靈活分期等增值福利讓利，并且統(tǒng)一管控全渠道報價，不盲目降價。通過產(chǎn)品、定價、服務(wù)三方面搶占市場份額，穩(wěn)步達(dá)成上半年業(yè)績目標(biāo)。

越秀北京則更為直接，相關(guān)人士向北京商報記者表示，年中沖刺階段，越秀地產(chǎn)北方區(qū)域以“真實(shí)讓利、不搞噱頭”為原則，針對購房客戶與合作渠道推出定向政策，拒絕無序降價。

對比往年“集中供貨、沖量為先”的節(jié)奏，2026年越秀地產(chǎn)北方區(qū)域的核心調(diào)整為實(shí)景前置、貨量精準(zhǔn)、分策推進(jìn)，不盲目追求供貨規(guī)模，更側(cè)重轉(zhuǎn)化效率與客戶信任度。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，市場變化清晰勾勒出北京商品住宅全新發(fā)展邏輯，在優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、稀缺房源與高地價多重因素疊加下，行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展趨勢愈發(fā)明確。房企正擺脫過去高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的粗放開發(fā)模式，轉(zhuǎn)型走依靠產(chǎn)品品質(zhì)換取穩(wěn)健收益的可持續(xù)發(fā)展道路。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，單純以降價沖量效果有限，還易擾亂市場秩序、引發(fā)同行異議。當(dāng)前市場已逐步回暖，并無大幅降價走量的必要。相較之下，通過增值服務(wù)貼合客戶需求加速去化，更有利于行業(yè)良性發(fā)展。