房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖 各線城市分化加劇

過(guò)半城市住宅庫(kù)存增加，去化壓力大

一掃疫情陰霾，剛剛過(guò)去的5月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇。值得注意的是，雖然大部分市場(chǎng)升溫，甚至出現(xiàn)火爆的景象，但部分城市卻面臨土地流拍、庫(kù)存高企、去化壓力加大等難題，不同城市間分化加劇。

土地市場(chǎng)受寵 溢價(jià)率上升

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，全國(guó)50個(gè)大城市土地市場(chǎng)成交額合計(jì)達(dá)1.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.8%。其中，29個(gè)城市的賣地收入超過(guò)200億元，50個(gè)城市的賣地收入超過(guò)百億元，均刷新紀(jì)錄。同時(shí)，北京、杭州和上海賣地收入均超過(guò)千億元。

5月9日，北京土地拍賣市場(chǎng)上，合生創(chuàng)展以72.2億元總價(jià)、26.2%溢價(jià)率取得豐臺(tái)區(qū)分鐘寺地塊，綜合樓面價(jià)為69133元/平方米。10天后的5月19日，在10家房企競(jìng)拍下，合生創(chuàng)展以42億元價(jià)格、42%溢價(jià)率和65.4億元價(jià)格、37.86%溢價(jià)率拍得分鐘寺的相鄰兩地塊，綜合樓面價(jià)分別為76168元/平方米和73912元/平方米。

其他一線城市土地市場(chǎng)也非常火熱。5月15日，深圳前海一宗采用“雙限雙競(jìng)”的宅地吸引16家房企競(jìng)拍，最終龍光地產(chǎn)以115.97億元、45%溢價(jià)率、配建40760平方米人才住房拍得。經(jīng)計(jì)算，地塊可售樓面價(jià)高達(dá)87409元/平方米。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前土地拍賣市場(chǎng)溢價(jià)率明顯上升。今年已經(jīng)拍出的土地中，成交價(jià)超過(guò)20億元的地塊有44宗，其中底價(jià)成交的只有11宗，占比為25%。而在2019年，底價(jià)成交的地塊占50%以上；第四季度拍出的高價(jià)地中，底價(jià)成交的占到60%。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，由于金融環(huán)境相對(duì)寬松，房企融資難度有所下降，資金較為充裕。同時(shí)，近期參拍土地均為熱門地塊，對(duì)房企的吸引力較大，這也是溢價(jià)率有所上升的原因。

在土地市場(chǎng)一片火熱的背景下，三四線城市卻頻現(xiàn)流拍。克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月1日至4月19日，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市共計(jì)有79宗地塊流拍，其中三四線城市占比達(dá)65%。

對(duì)于土地市場(chǎng)未來(lái)的表現(xiàn)，克而瑞研究中心認(rèn)為，在資金面和銷售預(yù)期的壓力下，未來(lái)會(huì)有更多條件不佳的地塊無(wú)人問(wèn)津，土地流拍率可能繼續(xù)攀升。各城市的成交量?jī)r(jià)和市場(chǎng)熱度雖然全線回升，但需求更有保障的一二線及部分三線城市土地拍賣競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，各線城市之間的分化愈發(fā)明顯。

一面成交回暖 一面庫(kù)存增加

與土地市場(chǎng)類似的是，住房成交也明顯回暖。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月北京商品房成交超過(guò)2萬(wàn)套，僅低于此輪調(diào)控后的2018年5月和2017年4月。

從成交面積來(lái)看，一線城市成交面積環(huán)比上升20.1%，其中，北京成交49.54萬(wàn)平方米，環(huán)比上升42.5%，同比上升10.5%；上海和廣州分別成交118.5萬(wàn)平方米和74.9萬(wàn)平方米，環(huán)比上升22%和14%，同比持平。二線城市成交面積平均環(huán)比上升35%，其中溫州環(huán)比上升120%，武漢環(huán)比上升81%。

張大偉表示，如果說(shuō)2月全國(guó)市場(chǎng)基本冰凍，3月市場(chǎng)僅恢復(fù)50%，那么目前來(lái)看一二線城市的樓市小陽(yáng)春已經(jīng)出現(xiàn)。

并不是所有市場(chǎng)都有回暖跡象。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1月至5月，66城新房市場(chǎng)合計(jì)成交套數(shù)和成交面積分別下降21.9%和20.0%。這意味著，雖然部分城市成交上升迅速，但整體成交仍呈下降趨勢(shì)，說(shuō)明也有部分城市成交下滑較明顯。

在此背景下，各線城市住宅庫(kù)存分化加劇。上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的最新一期《中國(guó)百城庫(kù)存報(bào)告》顯示，過(guò)半城市庫(kù)存有所增加。具體來(lái)看，截至4月底，100個(gè)城市中有54個(gè)城市庫(kù)存同比增長(zhǎng)，部分二線城市庫(kù)存上升明顯。其中，5個(gè)城市庫(kù)存同比增幅超過(guò)50%，日照庫(kù)存同比增加114%，杭州庫(kù)存同比增加75%，南寧、青島和成都庫(kù)存分別同比增加58%、53%和50%。但與之相對(duì)應(yīng)的是，珠海、中山和南通庫(kù)存分別同比減少38%、38%和35%。

從存銷比來(lái)看，前10名庫(kù)存去化周期均超過(guò)30個(gè)月。其中，舟山、煙臺(tái)、三亞和包頭庫(kù)存去化周期分別為30.9個(gè)月、31.2個(gè)月、33.1個(gè)月和34.3個(gè)月；泉州、漳州和廈門庫(kù)存去化周期超過(guò)3年，分別為38.1個(gè)月、38.8個(gè)月和38.9個(gè)月；大廠庫(kù)存去化周期達(dá)46個(gè)月，香河庫(kù)存去化周期達(dá)55.9個(gè)月，蕪湖庫(kù)存去化周期超過(guò)5年達(dá)62.1個(gè)月。與之相對(duì)，杭州、清遠(yuǎn)庫(kù)存去化周期僅為4.1個(gè)月，成都為4.2個(gè)月，寧波為4.4個(gè)月。

精準(zhǔn)調(diào)控是關(guān)鍵

一面是火熱難抑，一面是平淡如水，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化現(xiàn)象仍難消除。中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛表示，需求較為集中是關(guān)鍵原因。從2006年到2016年，都市圈人口有了很大增長(zhǎng)。都市圈和非都市圈人口相比，新增人口中90%均在都市圈內(nèi)。

黑龍江省大慶市統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的大慶市房地產(chǎn)去庫(kù)存調(diào)研報(bào)告也給出了問(wèn)題所在。近年來(lái)，雖然大慶市城鎮(zhèn)化率呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢(shì)，但人口近六年出現(xiàn)下降趨勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生直接影響。

這份報(bào)告還認(rèn)為，人口老齡化問(wèn)題直接導(dǎo)致購(gòu)房的剛性需求較弱，進(jìn)一步加大了大慶市房地產(chǎn)去庫(kù)存的難度。因此報(bào)告建議，應(yīng)加快完善房屋租賃市場(chǎng)，構(gòu)建租售并舉的住房體系。大慶市90平方米以下住宅庫(kù)存占比達(dá)到29.2%，更適合推進(jìn)將待售性商品房轉(zhuǎn)為租用性商品房，應(yīng)根據(jù)目前實(shí)際情況加快相關(guān)政策的完善，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買方居民享有同等待遇。同時(shí)，加快實(shí)施農(nóng)民及農(nóng)民工購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，促進(jìn)戶籍制度改革的落實(shí)。

倪鵬飛表示，現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟(jì)仍高度依賴基礎(chǔ)建設(shè)。應(yīng)堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，由于當(dāng)前住宅庫(kù)存去化周期總體偏長(zhǎng)，從化解庫(kù)存的角度出發(fā)，庫(kù)存高企地區(qū)應(yīng)調(diào)整商品房供應(yīng)節(jié)奏，加大落實(shí)戶籍制度改革，這樣庫(kù)存壓力則有望得到積極釋放。

對(duì)于熱度較高的地區(qū)，倪鵬飛建議，以住為抓手，建設(shè)新市民安居工程；以城市為本體，實(shí)施新市民職住一體化工程；以資金為保障，開啟新市民的就業(yè)工程。

在進(jìn)一步精準(zhǔn)調(diào)控下，對(duì)于后期市場(chǎng)，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員姚方表示，在今年經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、政府工作報(bào)告仍重申“房住不炒”的大背景下，熱點(diǎn)城市二手房交易難以維持目前的活躍度。

日前，成都4萬(wàn)人搖786套房、杭州近6萬(wàn)人爭(zhēng)搶959套房源等個(gè)案被推上風(fēng)口浪尖。究其原因，其售價(jià)明顯低于周邊二手房?jī)r(jià)格。

姚方表示，從二手房成交來(lái)看，5月蘇州、揚(yáng)州、成都、無(wú)錫4城二手房成交量出現(xiàn)環(huán)比下降，二手房市場(chǎng)最先火熱的深圳、南京環(huán)比增幅也明顯回落。“而5月部分?jǐn)?shù)據(jù)大幅上升，可能與多種因素有關(guān)。例如佛山，因其二手房網(wǎng)簽新系統(tǒng)明確網(wǎng)簽合同有效期，導(dǎo)致集中網(wǎng)簽。金華作為2022年亞運(yùn)會(huì)的分會(huì)場(chǎng)，目前市內(nèi)已加緊建設(shè)部分配套設(shè)施，不排除樓市存在一定的炒作”。