端午前后，中國證券報記者在北京、深圳、上海實地走訪發現，新房和二手房熱門樓盤的帶看量和成交量回暖，改善型住房需求加快釋放。專家認為，在政策支持、房價趨穩的背景下，一線城市樓市迎來邊際改善，市場風向標意義凸顯，有助于提振全國購房信心，后續市場修復力度及長效性仍有待觀察。

新房需求升溫

6月20日，北京市豐臺區新樓盤嘉棠雅序的售樓處客流旺盛。“樓盤預計在6月底開盤，目前處于認籌階段。待售房源共500多套，已有600多位客戶參與認籌，節假日每天有500多組客戶到場看房。”該樓盤銷售向記者介紹。多位意向購房者表示，該樓盤位于三環和四環之間，滿足通勤需求，又具備第四代住宅優質屬性，疊加近期樓市價格趨穩，準備出手。

在上海和深圳，新房市場同樣釋放強勁活力。記者在上海走訪發現，中環以內的新房大多比較暢銷，節假日仍有看房客戶到訪，熱門項目“去化無憂”，多數樓盤則選擇小批量、多批次推盤。在深圳，南山區房地產經紀人郭先生告訴記者，近期看房熱度持續，新房成交量有所上升。

“進入二季度，改善型購房群體集中入市，帶動新房成交速度明顯提升。”北京鏈家研究院院長高原告訴記者，熱門新房項目的共性在于產品設計更新穎、更貼合居住需求，同時定價相較之前的產品更有競爭力。

北京鏈家研究院數據顯示，5月，北京新建商品住宅成交3628套，同比上升20%，500萬元至1000萬元的初步改善型住宅成交量同比增長約40%。改善型需求正加速進場。

高原認為，后續新房需求的持續性，取決于二手房市場能否保持量的穩定。如果置換鏈條暢通，新房的改善需求就有支撐，當前市場運行態勢整體良好。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，當前一線城市新房市場正處于修復的關鍵階段。后續若政策持續發力、經濟基本面進一步改善、一二手房聯動節奏加快，市場有望在三季度迎來更明顯的升溫。

二手房成交節奏加快

“上周帶一位客戶看了大概20套房，僅過去一周，就有7套已經售出。優質二手房出手很快，有的房源上新兩三天就成交了。”在北京工作10多年的鏈家經紀人王賀告訴記者，目前二手房價格趨于穩定，買賣雙方在議價階段更為理性，優質房源流轉節奏加快。

高原表示，今年以來，北京二手房市場量升價穩。從網簽量看，北京1至5月二手住宅網簽量同比增長4.8%，每月同比均為正增長，其中4月、5月網簽量均為近五年新高。從價格看，排除結構性因素后，北京二手房價格指數已連續四個月環比回升。同時，北京二手房供需格局出現邊際改善，5月新增客源量同比、環比均有增長，新增房源量同比、環比均有下降，為未來市場企穩回升提供支撐。

在深圳，優質筍盤、高端改善房源的流通印證市場信心修復，二手房市場出現結構性變化。“一套優質筍盤售出后，后續房源報價往往會有波動。但現在買家基數充足，就算低價筍盤賣完，價格更高的房源依舊能順利成交，體現出購房者不再一味觀望，入手意愿逐步增強。”郭先生補充道，從結構來看，高端改善房源領跑市場，目前千萬級房源成交熱度高。

購房者的決策周期是衡量市場情緒的重要指標。郭先生表示，當前深圳購房成交周期約為3個月，而去年的成交周期多在半年左右。目前市場普遍認為房價大幅下跌概率較低，剛需群體傾向于把握當前時機購房。

近期上海二手房市場的熱度同樣引發關注。“端午節我每天都在加班，這幾天帶了4組客戶看了快30套房。”上海市徐匯區的房產經紀人周宇說。將目光轉向黃浦江另一側，在浦東新區內環，多位中介告訴記者，自去年年底起，帶看量持續處于高位。

上海二手房成交呈現“量質齊升”趨勢。機構數據顯示，截至6月20日，6月上海二手房合計網簽近1.67萬套。“雖然6月是傳統淡季，但月成交量依舊有機會超2萬套。中高端改善型房源的成交量有所提升，說明置換鏈條有轉動跡象。”上海中原地產市場分析師盧文曦表示，接下來就看置換鏈條能否保持，如未來2至3個月持續保持這一水平，樓市運行趨勢或將明顯改善。

嚴躍進說，近期一線城市樓市表現遠超歷年常見的季節性回落規律，“高位橫盤”的表現反映出，政策環境持續友好，購房需求釋放的持續性超出預期，市場內在動能較強。

多重積極信號交織

數據折射一線城市樓市回暖信號。國家統計局數據顯示，5月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月擴大0.1個百分點，二手住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅與上月相同。嚴躍進認為，上述指標顯示一線城市房價轉漲動力持續增強，對全國樓市信心修復具有風向標作用。

在政策加持、需求釋放的雙重作用下，一線城市樓市進入穩步回暖通道，核心片區改善房源熱銷、剛需群體擇機入場、多重積極信號交織。業內人士表示，隨著支持舉措接續推出、市場信心不斷修復，一線城市房地產市場有望保持平穩向好態勢。

6月5日，住建部發布《住房公積金管理條例（修訂征求意見稿）》。嚴躍進分析，征求意見稿推動公積金使用范圍從傳統購房環節向“租購并舉”轉變，從購房交易端向“全生命周期”支持轉變，從增量市場支持向“增量與存量市場統籌支持”轉變。同時，征求意見稿將“裝修自住住房”單獨列為提取情形，對二手房市場影響直接，有望為“好房子”建設提供實實在在的金融支撐。

不過，高原認為，盡管當前樓市出現了邊際性的修復與良好的態勢，但修復幅度與持續性仍需進一步觀察。要實現樓市的止跌回穩及全面反彈，仍然需要經濟增長、居民收入提高、居民預期恢復等宏觀經濟條件的持續支持。