6月8日，新世界中國地產(chǎn)有限公司正式成為廣州增城區(qū)荔城街夏街村舊改項(xiàng)目的合作意向企業(yè)，預(yù)期投資總額逾200億元，這已是新世界中國在粵港澳大灣區(qū)的第五個(gè)舊改項(xiàng)目了。2020年 1~5月廣州共有16條村覓得舊改合作企業(yè)，隨著廣州舊改步伐的加快，低土地成本和客觀的利潤空間使得房企在舊改市場的競爭日趨白熱化。

文、表/廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者 王楚涵

6月8日，新世界中國地產(chǎn)有限公司宣布，經(jīng)夏街村村民代表大會(huì)表決同意，公司正式成為廣州增城區(qū)荔城街夏街村舊改項(xiàng)目的合作意向企業(yè)，預(yù)期投資總額逾200億元。

舊改市場房企新面孔頻現(xiàn)

新世界中國成為舊改項(xiàng)目合作意向企業(yè)僅僅是近年來房企進(jìn)軍舊改項(xiàng)目的一個(gè)小小縮影。如今在廣州舊改市場，房企競爭正酣，如香江控股在6月初以100%的同意率通過表決，正式成為增城東洲村舊改項(xiàng)目的合作意向企業(yè)；敏捷集團(tuán)、方圓、豐樂集團(tuán)今年已在廣州分別斬獲兩條舊改村。

與此同時(shí)，舊改市場上還出現(xiàn)了不少房企新面孔。河南房企瀚宇集團(tuán)首次露面便拿下南沙區(qū)太石村舊改操盤權(quán)，該村總投資成本約82.6億元，改造范圍的總用地面積約116.96萬平方米，是南沙區(qū)目前公開招標(biāo)項(xiàng)目中僅次于東涌村、魚窩頭村的體量；上海升龍拿下增城區(qū)永寧街長崗村舊改，將與珠江投資共同開發(fā)，改造成本125億元，為所有舊改村之最。

“十幾年前廣州的舊村改造很少有開發(fā)商參與，隨著舊改政策的不斷調(diào)整和完善，程序、流程等逐漸透明化，近幾年房企開始把握機(jī)會(huì)，參與到舊村改造中來。”華南城市研究會(huì)會(huì)長胡剛表示，除了政策的完善外，廣州舊村周邊的建設(shè)上來了，各類公建配套逐漸完善，城市化水平提高，土地價(jià)值提升，對(duì)房企而言，有了利潤空間，成為了新增長點(diǎn)。

購房者需關(guān)注舊改周期風(fēng)險(xiǎn)

今年以來廣州舊改步伐加快。廣州市公共資源交易中心資料顯示，2019年廣州有28條村完成公開選擇合作企業(yè)的流程，今年1~5月廣州共有16條村覓得舊改合作企業(yè)，總面積達(dá)1273.96萬平方米。其中，5月成功招標(biāo)的有9個(gè)舊改項(xiàng)目，增城占5條村。

與此同時(shí)，數(shù)據(jù)顯示，目前排名前百強(qiáng)的發(fā)展商，有六成以上的已進(jìn)入舊改市場，目前廣州有200多個(gè)舊村成為開發(fā)商競技的賽場，2020年預(yù)計(jì)將有超過20條村進(jìn)入價(jià)值兌現(xiàn)期。

值得注意的是，在舊村改造項(xiàng)目前面，房企仍面臨開發(fā)周期長、運(yùn)營資金不足等問題。“有時(shí)候一個(gè)村改項(xiàng)目的周期可能需要好幾年，甚至10年，不僅對(duì)項(xiàng)目開發(fā)主體的資金實(shí)力、融資能力以及資質(zhì)等提出了越來越高的要求，對(duì)于購房者而言，雖然舊村改造會(huì)帶動(dòng)周邊區(qū)域?qū)崿F(xiàn)價(jià)值的提升，但也需要注意舊改項(xiàng)目周期長的風(fēng)險(xiǎn)。”在胡剛看來，隨著城市開發(fā)邊界的畫定，以及城市對(duì)生態(tài)保護(hù)等規(guī)劃，在未來的存量市場中，舊改仍將處于提速趨勢，房企的競爭也將趨于激烈。

舊改是個(gè)“大蛋糕” 也是塊難啃的“硬骨頭”

房企對(duì)于舊改的重視，從年報(bào)季中亦能窺見一二。碧桂園常務(wù)副總裁程光煜在2019年業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，舊改是碧桂園一個(gè)重要的土地投資手段，尤其在一、二線城市，去年舊改權(quán)益貨值超過1000億元。2020年希望能夠通過舊改完成一級(jí)轉(zhuǎn)二級(jí)，大概在800億元到1000億元之間；此外，奧園總裁郭梓寧也表示，除收并購、招拍掛外，奧園將加快三舊改造的力度，2020年會(huì)有大概8～10個(gè)項(xiàng)目從一級(jí)開發(fā)轉(zhuǎn)為二級(jí)開發(fā)，為今后的土地儲(chǔ)備打下良好基礎(chǔ)。

在毛利率方面，在2019年業(yè)績發(fā)布會(huì)上，時(shí)代中國董事會(huì)主席岑釗雄表示，舊改業(yè)務(wù)毛利率有所下降，由上年的60%降至2019年的50%左右，主要是由于項(xiàng)目之間的差異，有一定的局部波動(dòng)是正常的；富力地產(chǎn)聯(lián)席主席李思廉預(yù)計(jì)，由于舊改的成本較低，對(duì)今后幾年富力的毛利與凈利增長都是強(qiáng)有力的支撐。

記者了解到，對(duì)房企而言，舊改市場不僅是一塊誘人的“大蛋糕”，也是一塊難啃的“硬骨頭”。“舊村改造最難的是處理拆遷問題，此外，還有政府規(guī)劃對(duì)容積率、限高等方面的控制，也在影響著開發(fā)商的利潤空間。”胡剛表示。房企在改造過程中，還需要對(duì)村中祠堂等歷史悠久建筑進(jìn)行保護(hù)，此外，完善周邊交通、學(xué)位配套等問題，對(duì)房企而言也是一大挑戰(zhàn)。